Az MNB-alapítványok körüli zavaros ügyletek felfedik a nagy veszteségeket
Ahogy lehullott a lepel az MNB-alapítványok körüli zavaros ügyletekről, egyre jobban látszik, hogy ki fog nagyot bukni (természetesen, mint mindig, főleg „a köz”, vagyis a magyar emberek, illetve a kecskeméti Neumann János Egyetem), ki nyert sokat (Matolcsy Ádám luxuséletet élő baráti köre) és kik fogják oldalágon megúszni ezt az egészet. Például az MBH Bank, amely nagyon erős biztosítékokkal hitelezett, mondhatjuk, hogy prudensen bankolt, illetve ennek az egész művi veszteséggyárnak a kiszolgálói, ügyvédek, tanácsadók, könyvvizsgálók, könyvelők, akik remekül kerestek a bonyolult struktúrákon, de vélhetően senki nem fogja elszámoltatni őket.
Ebben az írásunkban azonban most nem a visszaélésekkel foglalkozunk, hanem azt nézzük meg, hogy miért okozott olyan nagy veszteséget az MNB-alapítványok vagyonából fizetett két külföldi ingatlanos befektetés.
Az elpárolgott pénz
Ha a haszonhúzó kör gazdagodását, bulijait, loftokat, ingatlanokat, autókat nézzük, akkor nem is kétséges, hogy ez a kör nagyon hirtelen rengeteg pénz felett kezdett el diszponálni. De senki ne gondolja, hogy az alapítványoknál minden vagyonvesztés valaki mást gazdagított!
Nem, ennél rosszabb a helyzet, itt a pénz igencsak meghatározó része, közel 200 milliárd forintnyi érték elpárolgott.
Mindez nagyrészt hiba volt, vagyis az MNB-alapítványok vagyonát kezelő kör nem értette meg azt, hogy amikor beszállnak, főleg, ha többséggel beszállnak egy nívós tőzsdei cégbe, már azzal is leértékelik a részvényt.
Forrásaink segítségével elsőként azt firtattuk, hogy ez miképpen történhetett. Egy olyan időszakról beszélünk, amikor a tőzsdék amúgy remekül teljesítettek. Ebben az időszakban két pocsék befektetést találni igazi művészet lehetett. Valójában nem ez történt. Inkább arról van szó, hogy bár alapvetően mindkét befektetési gondolatban lehetett volna ráció (kelet-európai ingatlanportfóliót venni, majd értéktartó luxusingatlan-csomagot vásárolni), de azzal, hogy a magyar alapítvány – legalábbis a lengyel GTC SA-ban – többségi tulajdonosként átvehette a cég irányítását, önmagában erodálza a befektetés értékét.
Egy olyan hasonlatot hallottunk erre, hogy amennyiben egy buszsofőr úgy dönt, hogy megpróbál utasszállító repülőgépet vezetni, de ezt korábban soha nem csinálta, még soha nem tett le a földre egyetlen gépet sem, akkor ott nagyon nagy baj lesz.
A GTC-tranzakció
Az MNB-s alapítványi csapat 2020 áprilisában kötelezte el magát arra, hogy megveszi a lengyel GTC SA cég többségi, 61,5 százalékos részesedést a texasi Lone Star Funds befektetési alaptól, amely ma mintegy 100 milliárd dollárt kezel, korábban a Mamut Bevásárlóközpont jelzálogjogait is birtokolta. A tárgyalások persze korábban kezdődtek, még a covid előtt. Az ÁSZ-jelentésből tudjuk, hogy a lengyel GTC S.A. részvény vásárláskori tőzsdei átlagárfolyama 6,86 zloty volt, a magyar csoport 9 zlotyt fizetett részvényenként, vagyis 31 százalékkal, közel 60 milliárd forinttal drágábban vette meg a céget. A részvény az ÁSZ-vizsgálat végén már csak 4 zlotyt, jelenleg pedig mindössze 3,9 zlotyt ér.
A vásárlás idején az alapítvány még a felár ellenére is azt gondolta, hogy remek üzletet csinált. Úgy kalkuláltak, hogy a tőzsdei ár alulértékelt, hiszen a GTC-ben 2,3 milliárd eurónyi ingatlan van, de csak 1,1 milliárd euró volt az idegen tőke.
Vagyis az Optima abban bízott, hogy 10 zlotynál is többet ér valójában a papír, amit az ingatlanok magasabb eszközértékével és azzal indokoltak, hogy az irányító pakettért felárat kell fizetni. Igen ám, de beütött a krach.
Nem csak az irodapiaci krízis tett be
A vásárlás időpontjából látható, hogy az már a covid európai berobbanása után történt, a vásárlók talán azzal nem kalkuláltak megfelelően, hogy a home office elterjedése miatt az irodapiac leül, leértékelődik. Ugyanakkor a belső problémák ennél is fontosabbak voltak, és itt érünk el a buszvezetős, repülőgépes hasonlathoz. A GTC egy nemzetközi menedzsmenttel, nemzetközi tulajdonosokkal rendelkező multinacionális cég volt, amelynek elvileg kapcsolatot kellett volna tartani a befektetőkkel, a hitelezőkkel, a hitelminősítőkkel. A sztori nem is indult rosszul, a GTC 2021-ben 500 millió euró értékben zöld eurókötvényt bocsátott ki, nagyon neves szervezőkkel (JP Mrgan, Morgan Stanley. Clifford Chance), a kötvény kamata mindössze 2,25 százalék volt.
Ám a lengyel befektetői közösség nagyon nem tudott különbséget tenni a jegybanki alapítvány és a magyar állam között, mindenesetre azt látta, hogy a világhírű alap helyett megjelent a magyar közösségi befektető.
A nemzetközi menedzserek elkezdtek távozni, és egyre inkább olyan magyar vezetők érkeztek, akik a negyedéves nemzetközi investor call-okon rossz angolsággal, kevés szakmai tudással vettek részt. 2023-ban távozott Ariel Alejandro Ferstman, a GTC zseniálisnak tartott pénzügyi vezetője. Az argentin és izraeli háttérrel rendelkező pénzügyi szakember 2011 óta volt GTC-s, és állítólag nagyon jó kapcsolatot épített ki a hitelminősítőkkel. Az alapítványi csapat érkezése után egy ideig még maradt, de egy ponton elment. Ez még akkor is rossz üzenet volt, ha őt még sikerült külföldi menedzserrel felváltani, a lengyel Barbara Sikora érkezett. Ő már teljesen más alkat volt, eléggé tartott a lengyel felügyelettől, mindent teljesen szabályosan akart csinálni, így
eléggé meglepődött, amikor egy Matolcsy Ádám nevű, a GTC-hez hivatalosan nem kapcsolódó üzletember titkárnője Budapestre hívta egy megbeszélésre.
A találkozó megvalósult, de a lengyel és amerikai egyetemeken végzett, korábban az ingatlanpiac legnagyobb cégeinél dolgozó vezető aligha örült az informális befolyásnak, egy évet se töltött a cégnél a távozása előtt.
Mindenesetre a GTC árfolyama nem viselte jól ezeket a visszajelzéseket. A vezetés minősége megváltozott, a mai igazgatóság még itthon sem annyira ismert tagjai (Nagy Gyula, Farkas Zsolt, Gosztonyi Balázs) nem tudták elhitetni a nemzetközi befektetőkkel, például Allianz-cal vagy PZU nevű lengyel gigabiztosítóval, hogy komoly managementje van a GTC-nek. Manapság talán egy kakukktojás maradt a cég életében, az fb-elnök Bartha János, az ex-CSFB-s vezető, aki valóban neves pénzügyi szakember volt korábban Magyarországon.
Az árfolyam összeomlása mindenesetre 150 milliárd forintos bukást eredményezett, a GTC árcsökkenése valójában az egész alapítványi ügy legnagyobb egyedi vesztesége. A cég életére rálátó forrásaink elmesélték, hogy amikor például a Fitch leminősítette a céget és hosszasan sorolta a kockázatokat, a GTC-ben is aktív fiatal üzletemberek nem is igazán értették ennek a súlyát. Ám hiába mondogatták, hogy túlzott az alulértékeltség, az ingatlanok megvannak, ki vannak adva, az eladósodottság nem vészes, azért a befektetők értékítéletével nem kön…
Az Ultima: beleszerettek
Amikor a GTC már rendkívüli módon leértékelődött, a baráti kör arról kezdett el beszélgetni, hogy „ok, az irodapiac most vacak, de van egy ingatlanpiaci szegmens, amelyik soha nem veszít az értékéből, ez pedig a luxusingatlan.”
Az Ultima Capitalba könnyű volt beleszeretni. Svájc elég gazdag, de még itt is van topliga, például Gstaad, amely St. Moritz mellett a másik elitsíparadicsom. A fiúk azt látták, hogy Gstaadban alig lehet ingatlant vásárolni, itt az old money, vagyis a tradicionális európai családok, valamint az olajállamok szuverén alapjai, egy-egy katari milliárdos vásárol csak.
Ha ide nyílik befektetési lehetőség, azzal nem lehet hibázni, gondolhatták. Ma már tudjuk, lehetett.
Többféle elképzelés is volt, a fiúk valami olyasmiben gondolkodtak, hogy a szűkös kínálat és a szinte egyáltalán nem árérzékeny kereslet révén majd ha többségbe kerülnek az Ultimában, egyesével lehetne érték…
Csak aztán beleszerettek a portfólióba, már inkább az üzemeltetésben, a részesedés növelésében gondolkodtak. Mint hallottuk, Gstaad olyan síparadicsom, ahol a sétálóutcán Louis Vuitton, Hermès, Prada, Ralph Lauren üzletek vannak, ebben a faluban korábban Grace Kelly, Rainer monacói herceg és Reza Pahlavi iráni sah birtokolt rezidenciát. A csapat úgy érezte, hogy megérkezett a csúcsra, csak éppen megint veszítettek, na persze nem a saját pénzüket, hanem az alapítványét.
Mindenhol jobb lett volna a pénz
A fenti két ügylet tehát 200 milliárd forintos veszteséget jelentett. A teljes veszteség megítéléséről többekkel beszéltünk, és sokféle számolást hallottunk.
A legegyszerűbb állami veszteségszámolás az, hogy amennyiben 10 éve az MNB nem adott volna oda 266 milliárd forintot az alapítványoknak, hanem befizette volna a költségvetésbe, akkor most mennyivel lenne beljebb Magyarország, mennyivel lenne kisebb az államadósság.
Ha a 10 év inflációjával számolunk, ami 2015-ben és 2016-ban még szabad szemmel alig látható, 1 százalék alatt volt, később viszont brutális volt a pénzromlás, 2023-ban 17,6 százalék, akkor
inflációval megnövelve ma 440 milliárd forint lenne az alapítási vagyon.
De gondolkodhatunk úgy is, hogy amennyiben ezt a pénzt akkor megkapja a költségvetés, akkor ennyivel kevesebb állampapírt kellett volna kibocsátani. Tíz éve a 10 éves állampapírok hozama 4 százalék volt, vagyis mai pénzen 48 százalékkal növelve, 393 milliárd forinttal lenne ma alacsonyabb az adósság.
Ha pedig az alapítványi vagyon fialtatásáért felelős üzleti körök tényleg hittek az ingatlanbefektetésben, de nem kriminálisan rossz célpontokat választottak volna, hanem a magyar ingatlanpiac átlagos hozamát elérik, akkor egy átlagos hozamú magyar ingatlan-portfólióban az időszak alatt 530-600 milliárd forintra gyarapodott volna a vagyon.
Idegen tőke
Ehelyett hol tartunk? Nincs ekkora érték, pedig a csoport még kapott is 200 milliárd forint idegen tőkét is, 127,5 milliárdot a kecskeméti Neumann János Egyetemtől és 70 milliárd forint hitelt az MBH Banktól. Ha ezt is figyelembe vesszük, ma az alapítványok kezelésében a hitelek felhasználásával 600 milliárd forintnak kellene lennie.
Ha nagyon jóindul
Főkép forrása: telex.hu
